[ Emlak Bilgi Sistemi Ana Sayfa ] [ Konut Kredisi Faiz Oranları Karşılaştırma ] [ Emlak İlanı Arama ] [ Ücretsiz Emlak İlanı Verme ]


Konut Kredisi ya da İşyeri Kredisi Kullanmalı mıyım ?

Yukarıdaki başlıkta sorulan soru bize sürekli geliyor. Biz de bu belgeyle elimizden geldiğince bu soruya yanıt vermeye çalışıyoruz. Aşağıda verdiğimiz bilgi ve hesaplamalarla size bilr miktar yol gösterebileceğimize inanıyoruz.

Önce gelin bir durum değerlendirmesi yapalım. Bankalar sürekli olarak reklamlarla, ilanlarla hatta bazen doğrudan cep telefonlarınıza mesaj atarak sürekli konut kredisi ya da işyeri kredisi vermek istiyorlar. Sonuçta banka ticari bir kuruluş olduğuna göre bu tür bir krediyi vermekteki en büyük amacı para kazanmak, kar etmek olmalı öyle değil mi? Bu durumda aslında size benzeyen başka insanlardan para toplayarak bu kişilere faiz veriyor, sonrasında da sizin gibi konut ya da işyeri kredisi kullanmak isteyenlere topladığı mevduata verdiği faizden daha fazlasını alacak şekilde bu paraları aktarıyor. Aradaki fark da doğal olarak bankanın üstlendiği riskler, kar amacı gibi nedenlerle de kendisine kalıyor.

İşte buradaki 1. ipucumuz bu. Almak istediğiniz işyeri ve konut kredisi için olabildiğince kendi kaynaklarınızı kullanın. Daha sonra eğer TL geliriniz varsa TL olarak, döviz geliriniz varsa döviz olarak yakınlarınızdan borçlanın. Kalan kısım için ise Bankaların Konut Kredisi olanaklarını kullanın.

Peki ama ille de işyeri ya da konut almanız mı gerekiyor? Anneniz babanız yıllarca kiradaydı siz de yıllardır kiradasınız, üstelik ev sahipleri sürekli kira artıryor ve bunun için de ne olursa olsun artık yeter kredi kullanıp mutlaka bir ev alacağım mı diyorsunuz?

Belki haklısınız ama belki de atacağınız adımlar için hiç de uygun bir zaman değil. Önce buna bir bakalım.

Dönem dönem Konut Kredisi faizleri düşmekte bazen de 2007 ve 2008 yıllarında özellikle ABD'de başlayan ve Avrupa'ya da yayılan krizler sonucunda olduğu gibi faiz oranları değişimler göstermekte ve aynı zamanda ev fiyatları da büyük değişiklikler gösterebilemktedir.

Belirtilen yıllarda ABD'de binlerce kişi kullandıkları konut kredilerini geri ödeyemediler ve bunun sonucunda da piyasada binlerce satılık konut oluştuğu için de fiyatlar çok fazla düştü. Buna benzer sorun her zaman Türkiye'de de olabilir. Bu yüzden herkese Sabit Faizli Konut Kredisi kullanmayı ve geliriniz cinsinden borçlanmayı öeriyoruz. Eğer geliriniz TL ise TL ile borçlanmak her zaman en iyisidir. Unutmayın sağdan soldan duyduğunuz Ayşe Hanım Dövizle borçlanmış döviz de hiç artmadğı için kar bile etmiş ifadeleri çoğunlukla istisnadır ve bu durumlar zaman zaman olur. Milyarlarca dolara yön veren bankalar ve konut kredisi kuruluşları bile battılar. Siz onlardan daha uzmansanız diyecek bir şeyimiz yok tabii ki.

Asıl sorumuza geri dönersek konut kredisi kullanıp bir ev sahibi olmak istiyorsanız öncelikle şu sorulara yanıt vermelisiniz:

Aşağıdaki sorular artırılabilir.
  • Konut ya da işyeri almak için uygun zaman mıdır? Eğer bu konuda karar veremiyorsanız mutlaka güveneceğiniz bir emlak uzmanına tanışın.
  • Konut Kredisi Faizleri şu anda yüksek mi ,düşer mi yoksa yükselir mi?
  • Elinizde bir miktar para varsa alternatif yatırım araçlarının sunduğu avantajlar nedir? Eğer 1 yıl sonra elinizdeki parayı %15 büyetebilecekseniz ve gelecek yıl da aynı fiyata bir ev bulabiliyorsanız, üstelik kredi faizleri de bir miktar düşecekse 1 yıl beklemek iyi olmaz mı?
  • Geliriniz sabit mi? Konut Kredisi kullanacağınız yıl kadar bu geliriniz olacak mı?
  • Seçtiğiniz yıl boyunca ülkemizde enflasyon ne olacak? Kiralar ve Konut Kredisi Faiz Oranları ülkenin enflasyon oranından ve hazine bonusu faizlerinden mutlaka etkilenecektir
  • Ev, işyeri fiyatları artar mı?
  • Yatırım amaçlı olarak gayrimenkul hala iyi bir yatırım aracı mıdır?
  • Yukarıdaki maddelerin çoğu sizin dışnızda gerçekleşecek maddeler ve bunlara yanıt vermek ciddi uzmanlık istiyor. Ama yine de siz kendinizle ilgili maddelere yanıt verebiliyorsanız işiniz daha kolay olacaktır.

    Asıl Soru: Konut Kredisi Kullanırken Seçeceğim Faiz, Tutar ve Vade Ne Olmalı?

    Asıl soru işte bu. Önce kendi durumunuzdan başlayın. Dolar şöyle olacakmış, Euro daha iyiymiş, aslında Altın alan yaşamış yok yok en iyisi nakit parada durmakmış. Eğer amacınız ev ya da işyeri almaksa bu görüşlerin hepsine kulak tıkayıp kendi durumnuza uygun kredi kullanabilirsiniz.

    Size önerimiz önce kendi gelir gider durumunuzdan başlayın. Eğer şu ana kadar evinizin bütçesini yapmadıysanız hemen şimdi başlayın ve hatta mümkünse geriye doğru 1 yıllık harcamalarınızı ve gelir durumunuzu çıkartın. 1 yıllık harcamaları çıkartmak gözden kaçabilecek birçok harcamanızı da ortaya çıkaracaktır. Örneğin yılda 1 kez ödenen arabaların kaskosunu, trafik sigortasını, çocuğunuzun eğitimi için ödediğiniz yılda 1-2 ödemeyi bu sayede göreceksiniz. Böylece ortalama aylık gideriniz çıkar ve geliriniz de sabit ise yaklaşık olarak konut kredisi için aylık ayırabileceğiniz tasarrufunuz ortaya çıkacaktır.

    Daha sonra gelirinizin sabit olup olmayacağına bakın. Konut Kredisini kullandığınız vade kadar işinizde kalacak mısınız? Devlet memuru olanlar, iyi bir işte olanlar, sabit gelirleri olanlar, emekliler için sorun yok. Ama ya çalıştığınız sektör nedeniyle riskler varsa? Bunu da hesaba katın.

    Gelirinizde de sorun yok. O zaman size uygun durumlara bakalım. Ya kiradasınız ve artık kiradan kurtulmak istiyorsunuz ya da kendinize ait bir evde ya da işeyerindesiniz ama yatırım amaçlı yeni bir yer arıyorsunuz. Önce 1. duruma bakalım.

    Kirada olanlar için Kira Öder gibi Mortgage, Konut Kredisi ufak bir yalandır bunu unutmayın. Ama yine de birikimlerinizle bir ev sahibi olabilirsiniz. Türkiye'de çoğu banka bir evin ya da işyerinin toplam bedelinin %75'ine konut kredisi vermekte. Bu durumda kalan %25'lik kısmı siz karşılayacaksınız demektir. Aynı zamanda tapu masrafı, banka komisyonu, sigorta ve emlak komisyonu gibi bedelleri de peşin ödemek durumunda olacaksınız.

    İşimizi kolaylaştırmak adına alacağımız evin 100.000 TL olduğunu varsayalım ve 75.000 TL kredi kullanacağımızı düşünelim. Bu durumda 75.000 TL için aylık %1,35 oranlarında bir faizden yola çıkalım. 5 yılda aylık 1.832 TL'den toplam 109.920 TL ödersiniz. Eğer 10 yıllık vade ile alırsanız da aylık 1.266 TL'den toplamda 151.920 TL ödersiniz.

    Faiz oranları sürekli değişmekte. Her zaman daha iyi bir faiz olanağı ya da yukarıdaki örnekten daha kötü bir faiz oranı olması mümkün. Bu nedenle size öncelikle aşağıdaki linkten sürekli güncellediğimiz konut kredisi oranlarını izlemenizi öneriyoruz.

    Şu anda yürürlükteki Mortgage Yasasına göre uygulanacak yeni konut kredisi faizleri oranlarını ve bankaların uyguladıkları faizleri karşılaştırmalı olarak bu linkten görebilirsiniz.

    Birçok kişi geri ödeme tutarlarını görünce "Kullandığımız kredinin 10 yılda 2 katını ödüyoruz, bu çok fazla" diyorlar. Evet çok fazla ,işte bu yüzden kira öder gibi konut kredisi masallarına kanmayın diyoruz. Çünkü 100.000 TL'lik bir evin kirası semtine göre 400 ile 600 TL arasında değişmektedir. Ama yine de göz ardı edilen nokta şudur. Eğer siz kiradaysanız kira için her yıl ödeyeceğiniz miktarı ödemiyor olacaksınız, eğer alacağınız bu evi kiraya vereceksiniz de kira geliri elde edeceksiniz demektir. Yani ister kiraya verip kira alın ister kendiniz oturduğunuz için kira vermeyin bu miktar kadar bedeli aylık ödeyeceğiniz tutardan düşebilirsiniz. Tabii burada yatırım amaçlı alan kişilerin evlerini beklemeden kiraya verebildiklerini varsayıyoruz. Öte yandan kiralar yıllık olarak en az enflasyon oranı kadar çoğu zaman daha fazla arttığı için de aylık ödemeleriniz sabitken kiradan kazandığınız miktar daha çok olacağı için karşılama oranı da daha da fazla olacaktır.

    Tüm bunların dışında alacağınız ev değer de kazandığı için artı bir yararınız olacaktır. Tabii zaman zaman evlerin değerlerinin sabit kalabileceği, hatta gerileyebileceği gerçeğini de unutmamak gerekir.

    Peki yukarıda verdiğimiz örneğe göre bir hesaplama yapalım. Aşağıdaki tablolarda Türkiye'de yıllık enflasyonu %8; kullanılan konut kredisini 75.000 TL; konut kredisinin aylık faiz oranını %1,35; şu anda oturulan evin kirasını da ya da bu ev satın alındığında elde edilecek kirayı da 500 TL olarak kabul ettik. Yıl sonunda kirayı da %8 kadar artırdık. Kirada oturanlar biliyordur artış miktarı küsüratlı olursa bu yukarı yuvarlanır genelde biz de böyle yaptık.

    Bu örneğimize göre Konut Kredisini %1,35'den az iken kullanabilmek, enflasyon oranlarının ilerleyen yıllarda %8'den fazla çıkması kredi kullanan için avantajken bunun tersi durumlar bir miktar dezavantaj olacaktır.

    Yıllar Aylık Kredi Ödemesi 1 Yılda Geri Ödenen Kredi 1 Yılda Ödenen Kira Fark Gerçekte Aylık Ödemeniz
    1. Yıl 1.832 TL 21.984 TL 6.000 TL 15.984 TL 1.332 TL
    2. Yıl 1.832 TL 21.984 TL 6.480 TL 15.504 TL 1.292 TL
    3. Yıl 1.832 TL 21.984 TL 7.020 TL 14.964 TL 1.247 TL
    4. Yıl 1.832 TL 21.984 TL 7.620 TL 14.364 TL 1.197 TL
    5. Yıl 1.832 TL 21.984 TL 8.220 TL 13.764 TL 1.147 TL

    Yukarıdaki tablodan da kolayca görülebiliyor ki aylık kredi ödememiz 1.832 TL. Ama 1.yıl artık kirada oturmadığımız için ödemeyeceğimiz 500 TL sayesinde aslında her ay 1.332 TL'lik bir tasarrufum varsa bu krediyi kolayca ödeyebilirim. Tabii ki gelirim sabit olduğu için ve 2.yıl ve sonrasında gerçekte ödeyeceğim tutarlar (cebimden çıkacak miktar) azalacağı için daha rahat olacağım. Size önerimiz yine de bu tür bir hesaplamayı yaparken tasarruf oranlarınızın her zaman düşebileceğini akılda tutarak ucu ucuna yetecek şekilde ödemesi olan kredi kullanmaktan kaçınmanızdır. Her zaman 1.332 TL ayıramayacağınız durumların olacağı aylar olabilir. Bu durumda ya kullanacağınız kredi tutarını bir miktar düşürün ya da kredi vadesini bir miktar artırarak aylık ödeme miktarlarını azaltın ve kendinizi garanti altına alın.

    Örneğin aylık birikiminiz 800-900 TL civarında ise buna en iyi karşılık gelecek 8-9 yıllık kredi kullanımı yerine aşağıdaki gibi 10 yılı seçerek daha rahat bir geri ödeme olanağına kavuşabilirsiniz.

    Bu durumda ödemeniz kolaylaşsa da aslında geri ödemeniz fazla oluyor. Ama yıllarca kirada kalmaktansa bir eviniz olabiliyor.

    Yine de bu iş başta koyduğunuz paralar, birikimlerinizi farklı değerlendirerek elde edeceğiniz gelirler belki size daha fazla kazandıracaktır.

    Biz burada sizlere örneklerle farklı bakış açıları sunduk ama Son Karar her zaman sizin.

     

    Yıllar Aylık Kredi Ödemesi 1 Yılda Geri Ödenen Kredi 1 Yılda Ödenen Kira Fark Gerçekte Aylık Ödemeniz
    1. Yıl 1.266 TL 15.192 TL 6.000 TL 9.192 TL 766 TL
    2. Yıl 1.266 TL 15.192 TL 6.480 TL 8.712 TL 726 TL
    3. Yıl 1.266 TL 15.192 TL 7.020 TL 8.172 TL 681 TL
    4. Yıl 1.266 TL 15.192 TL 7.620 TL 7.572 TL 631 TL
    5. Yıl 1.266 TL 15.192 TL 8.220 TL 6.972 TL 581 TL
    6. Yıl 1.266 TL 15.192 TL 8.880 TL 6.312 TL 526 TL
    7. Yıl 1.266 TL 15.192 TL 9.600 TL 5.592 TL 466 TL
    8. Yıl 1.266 TL 15.192 TL 10.380 TL 4.812 TL 401 TL
    9. Yıl 1.266 TL 15.192 TL 11.220 TL 3.972 TL 331 TL
    10. Yıl 1.266 TL 15.192 TL 12.120 TL 3.072 TL 256 TL

    Google

    ÖNEMLİ NOT:

    Burada yer alan bilgiler Emlak Bilgi Sistemi'nce sizlere bilgi vermek amaçlı hazırlanmıştır. İzinsiz ve kaynak gösterilmeksizin hiçbir yerde yayınlanamaz. Burada yer alan bilgi ve hesaplamalarda yanlışlıklar olabilir. Bu bilgilere göre alacağınız kararlardan ve olası zararlardan Emlak Bilgi Sistemi hiçbir şekilde sorumlu tutulamaz. Bu belgeyi okuyan , kullanan kişi ve kurumlar bunu peşinen kabul etmiş sayılırlar.